Obtener 20% anual de ROI invirtiendo en el Sector Inmobiliario de Canadá

Por: Dionis Padrón - Toronto, Canadá

Asociado en Inversión Inmobiliaria

Adán Aranda - México - Canadá

Director de ABRO & Associates

Analicemos dos tipos de inmuebles: Condos y Bungalows:

Vamos a comenzar con la Inversión en los llamados “Condos” (Apartamento Condominio): son apartamentos en edificios grandes de más de 5 pisos con piscinas, gimnasios, áreas recreativas comunes etc. Estas unidades brindan un concepto de “hotel” donde tienes todo a la mano. Son edificios nuevos y disfrutas de muchas áreas comunes. Son muy cómodos para las personas mayores y para las parejas recién casadas. Se revalorizan muy bien a través del tiempo, sin embargo, en este momento (2016/2017), son inversiones a largo plazo. Digo esto porque no sugiero revenderlos en dos o tres años, sino preferiblemente después de cuatro años o más. Cada época es diferente, actualmente estamos en un periodo que se va a ver afectado por el llamado “Baby Boommer”, que no es más que el nombre que se le dio al efecto que se generará con el incremento de la población de retirados en Canadá.

Esto sucede desde el año 2015, cuando todos los nacidos en 1950 comenzarán a retirarse a sus 65 años de edad. Cabe destacar que los baby boomers tuvieron muchos hermanos y hermanas, a diferencia a los nacidos previos a esta fecha, quienes nacieron de padres emigrantes (post guerra). Los padres de los baby boomers que emigraron a Canadá en su mayoría no tuvieron acceso al estudio, debido a las guerras y la hambruna de los años 30 y 40; y son éstas las personas que se han estado retirando en los últimos anos 2000 al 2014. Por otra parte, los baby boomers son individuos con muy buen nivel académico y económico y son además numerosos (multiplicarán cinco veces la población de retirados actual). Ellos quieren simplificarse la vida y preferirán vivir en estos Condos para no tener que lidiar con los problemas comunes de mantenimiento que conlleva una casa como son la nieve, jardines, techo, ventanas, garajes, y en especial, no verse obligados a subir/bajar escaleras para ir a los cuartos.

Considerando que el mercado hipotecario de Canadá pide a los extranjeros el 35% del valor de la propiedad como enganche, los números son los siguientes:

Esto nos lleva también a pensar en los llamados Bungalows que son unidades de vivienda, que siendo una casa nos permiten tener todo en el mismo nivel ya que los bungalows en su mayoría no tienen un segundo piso. Existe otro nicho de mercado que son los retirados que están acostumbrados a tener casas grandes y tienen suficientes recursos como para contratar compañías de mantenimiento que conserven la casa en buen estado. Éstos escogerán entonces tener un Bungalow como vivienda. Lo que se puede predecir de todo esto es que la demanda de vivienda tipo Condo y Bungalows se va a incrementar en los años venideros; y a mayor demanda mejor revalorización tendrán este tipo de vivienda.

Los Condos se están reproduciendo actualmente en el área del centro de Toronto, Mississauga, Brampton, Vaughan, Oakville, Markham y Richmond Hill. Hay actualmente un exceso de estas unidades de vivienda, muchas fueron adquiridas por capitales extranjeros, especialmente asiáticos. Más de la mitad del parque inmobiliario de nuevos condominios ya está construido, sin embargo aún se están desarrollando muchos proyectos estipulados para el 2015 en adelante, ya que es en esa fecha cuando se estima el incremento de la demanda de los mismos. Por ahora las unidades ya terminadas se alquilan muy bien y por un precio que cubre los gastos de financiamiento, impuestos y mantenimiento; tomando en cuenta una mensualidad hipotecaria del 65% del valor de la propiedad. La revalorización de las propiedades tipo Condo en los últimos tres años ha sido módicas (entre 3% y 5% anual), sin embargo, por lo antes expuesto, se estima que a partir del 2015 pueden llegar a subir entre 7% y 10%. Es por esto que una inversión en Condos sigue siendo recomendable siempre que se considere unas inversión a mediano plazo, sin esperar gran residual mensual pero esperando óptimos incrementos de revalorización dentro de los siguientes 5 años.

Hablemos ahora de una inversión en Bungalows: tal como se mencionó anteriormente, los Bungalows son unidades de vivienda que como únicamente tienen un piso principal (todo está en el mismo nivel). Por lo general, los Bungalows se construyeron en parcelas de terrenos relativamente más grandes que los lotes actualmente asignados para la construcción de viviendas de dos pisos. El sótano de este tipo de casas es mucho más grande que el de las casas de dos pisos (casi el doble), lo que permite que se puedan adquirir Bungalows con el sótano convertido en un gran apartamento con entrada independiente, o incluso dos apartamentos pequeños, cada uno con su propia entrada. La renta promedio de cada uno de estos apartamentos es de $750 (por los dos apartamentos se podría percibir una renta de $1500 mensuales) y la parte superior de la casa se puede rentar entre $1350 a $1500; obteniendo así una renta mensual total de $2850 como mínimo. Estas unidades tienen un valor promedio de $500,000 y con un 35% de inicial, los pagos hipotecarios serían de $1315, $350 mensuales de gastos de impuestos $100 de seguro; lo que representaría un total de gastos mensuales de $1765. Regularmente se paga la mitad de los servicios y la otra mitad la pagan los inquilinos que viven en la parte superior de la casa. Estos gastos serian de $200 mensuales aproximadamente. Esto nos lleva a un nivel de gastos mensuales de $1965 y nos dejaría mensualmente un remanente de $885 dólares, lo que anualmente representaría $10,620.

Estas viviendas se revalorizan en un promedio de 5% anualmente ($25,000) y en cada pago hipotecario, el 44% del pago va a principal, es decir, a pagar su casa, lo que representa $578 mensuales o $6943 en amortización a principal.

Simple cuenta: $10,620 + $25,000 + $6,943 generaría = $42,556 anualmente

Podríamos restarle $3,000 anuales en reparaciones y $2,850 de 1 mes de Vacancy anual = $5,850 en posibles gastos

Seguiría generando $36,706 anuales con una inversión de $185,000 aproximadamente, lo que resulta en casi 20% anual de retorno.

Las dos figuras son muy parecidas, en nuestra opinión, la opción más adecuada para el que vive fuera del país y quiere tener una inversión sin mucho dolores de cabeza es la del Apartamento Condominio ya que son muy pocos los contratiempos que se pueden sucitar en un Apartamento si lo comparamos a una casa, además de que solo se lidia con un solo contrato de arrendamiento y no con tres contratos, como es el caso de la casa.

Si uno vive aquí y le gusta a uno mismo mantener su inversión, seleccionaría la casa como inversión ya que poco a poco le podría ir haciendo mejoras para que valga más y poder tener un buen valor de reventa.

Si es de su interés este cuadro preliminar, y en su caso nos diga que opción le agrada más, podemos detallar las cuestiones de áreas y de las diferentes ramificaciones que cada una de estas opciones tiene ya que también son puntos importantes a considerar.

Quedamos atentos a su llamada para atenderlo personalmente: 647.7042209 en Toronto y en México 998.2752899 o por correo: aaranda@ayr.com.mx

Gracias